Lo esencial en 30 segundos
- La regla clásica 28/36: vivienda hasta el 28 % de tu ingreso bruto y todas tus deudas hasta el 36 %.
- Los préstamos FHA pueden aceptar una relación deuda-ingreso más alta, pero eso no significa que te convenga.
- Cada punto de tasa de interés cambia mucho el precio que puedes pagar.
- Pagar deudas antes de pedir la hipoteca puede subir tu presupuesto más que ganar un aumento.
Para saber cuánta casa puedes pagar, los prestamistas miran qué parte de tu ingreso bruto mensual se va en deudas. La guía más usada es la regla 28/36: el pago de la casa no debería pasar del 28 % de tu ingreso bruto y todas tus deudas juntas, incluida la casa, no deberían pasar del 36 %. Con eso, tu enganche y la tasa de interés, puedes calcular un precio máximo realista. Hazlo en dos minutos con la calculadora de abajo.
Qué es la relación deuda-ingreso (DTI)
La relación deuda-ingreso (DTI) es tu pago mensual de deudas dividido entre tu ingreso bruto mensual.
| Tipo de DTI | Qué incluye | Guía prudente |
|---|---|---|
| Vivienda (front-end) | Capital, interés, impuestos, seguro de la casa, seguro hipotecario y HOA | 28 % a 31 % |
| Total (back-end) | Vivienda + carro + tarjetas + préstamos estudiantiles + otras deudas | 36 % a 43 % |
Los préstamos FHA y algunos convencionales pueden aprobar DTI más altos con buen crédito o ahorros. Te explicamos el cálculo en detalle en qué es el DTI y cómo calcularlo.
Ejemplo con números
La familia Pérez gana $66,000 al año entre los dos: $5,500 al mes brutos. Pagan $450 al mes de carro y tarjetas. Tienen $15,000 para el enganche. La tasa es del 6.5 % a 30 años, y los impuestos y el seguro de la casa suman el 1.6 % del precio al año.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Límite de vivienda (31 %) | $5,500 × 0.31 | $1,705 |
| Límite total (36 %) menos deudas | $5,500 × 0.36 − $450 | $1,530 |
| Pago máximo para la casa | El menor de los dos | $1,530 |
| Precio máximo aproximado | Con 6.5 %, 30 años, impuestos y seguro | ~$212,000 |
Si los Pérez pagan el carro y las tarjetas antes de pedir la hipoteca, su pago máximo sube a $1,705 y el precio a unos $235,000: unos $23,000 más sin ganar un dólar extra. Compruébalo con la calculadora.
Cómo cambia el precio con la tasa de interés
Con el mismo pago máximo de $1,530 al mes y $15,000 de enganche:
| Tasa a 30 años | Precio aproximado |
|---|---|
| 5.5 % | ~$230,000 |
| 6.5 % | ~$212,000 |
| 7.5 % | ~$196,000 |
Un punto de tasa cambia el precio en unos $16,000 a $18,000. Por eso subir tu puntaje de crédito antes de comprar vale mucho dinero. Lee cómo subir tu puntaje rápido.
Lo que la calculadora del banco no incluye
Que te aprueben un monto no significa que debas usarlo todo. Suma también:
- Seguro hipotecario (PMI o MIP) si das menos del 20 % de enganche.
- Cuotas de la asociación de vecinos (HOA).
- Mantenimiento y reparaciones: una guía común es reservar entre el 1 % y el 2 % del valor de la casa al año.
- Servicios más caros que en un apartamento: agua, basura, jardín.
- Costos de cierre: entre el 2 % y el 5 % del precio, al momento de comprar.
Lo explicamos en el costo real de comprar casa.
Planifica con tu ingreso neto
El banco calcula con el ingreso bruto, pero tú vives con el neto. Una prueba sencilla: el pago total de la casa más tus otras deudas no debería superar el 50 % de lo que te llega al banco cada mes. Si lo supera, quizá puedas pagar la casa, pero no ahorrar ni enfrentar imprevistos. Revisa tu presupuesto con la regla 50/30/20.
Cómo aumentar lo que puedes pagar
- Paga deudas con cuota mensual alta, como el carro o tarjetas. Usa el plan para salir de deudas.
- Sube tu puntaje para conseguir una tasa más baja.
- Ahorra más enganche o busca programas de ayuda para el pago inicial.
- Declara todos tus ingresos al menos dos años: los prestamistas solo cuentan lo que aparece en tus impuestos.
- Compra con tu pareja si ambos tienen ingresos y buen crédito.
- Compara al menos tres prestamistas.
Si declaras con ITIN, las reglas y tasas son distintas; lee cómo comprar casa siendo inmigrante.
Errores comunes
- Comprar al máximo de lo aprobado y quedarse sin ahorro.
- Olvidar el seguro hipotecario y el HOA al calcular la cuota.
- Abrir crédito nuevo (un carro, muebles) antes del cierre: puede cambiar tu aprobación.
- Gastar todo el ahorro en el enganche sin dejar un fondo de emergencia.
- Elegir una tasa ajustable solo para calificar a una casa más cara. Lee tasa fija vs. ajustable.
Resumen
Calcula tu pago máximo con la regla 28/36, réstale tus deudas, y deja que la tasa y tu enganche decidan el precio. Antes de buscar casa, paga deudas, sube tu puntaje y deja un colchón. Las cifras de esta guía son aproximadas; tu prestamista hará el cálculo oficial. Más información en la CFPB.
Calculadora
¿Cuánta casa puedo pagar?
Estima el precio máximo según tus ingresos, tus deudas y tu enganche.
Capital e interés Impuestos y seguro Otras deudas Resto del ingreso
¿Te sirvió? Guarda la ¿cuánta casa puedo pagar? para usarla cuando la necesites.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo ganar para comprar una casa de $300,000?
Depende de la tasa, el enganche, tus deudas y los impuestos de la zona. Con tasas cercanas al 6.5 %, 5 % de enganche y pocas deudas, suele hacer falta un ingreso familiar bruto de unos $85,000 a $95,000 al año. Usa la calculadora para tu caso.
¿El banco usa mi ingreso bruto o neto?
Los prestamistas usan el ingreso bruto, antes de impuestos. Pero tú debes planificar con tu ingreso neto, que es lo que realmente recibes.
¿Se cuentan los ingresos de mi pareja?
Sí, si ambos firman la hipoteca. También se cuentan las deudas y el crédito de ambos.
¿Cuentan los ingresos en efectivo?
Solo si están declarados en tus impuestos. Por eso es clave declarar todos tus ingresos al menos dos años antes de pedir la hipoteca.
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