Lo esencial en 30 segundos
- Los préstamos FHA permiten enganche desde 3.5 % con puntaje de 580 o más (requieren residencia legal y SSN).
- Con ITIN existen hipotecas de prestamistas privados, normalmente con enganche y tasas más altos.
- Además del enganche, ahorra 2 % a 5 % para costos de cierre y un fondo de reserva.
- Busca asesoría gratuita en agencias de vivienda aprobadas por HUD y programas de ayuda de tu estado.
Tener casa propia es una de las metas más comunes en nuestra comunidad. Con un plan claro y paciencia, es posible incluso si llegaste hace pocos años o declaras con ITIN.
Paso 1: prepara tus finanzas (6 a 24 meses antes)
- Crédito: construye o mejora tu puntaje. Revisa tu reporte de crédito y paga a tiempo. Si estás empezando, lee cómo construir crédito desde cero.
- Deudas: los prestamistas miran tu relación deuda-ingreso (DTI). Bájala con un plan para salir de deudas.
- Impuestos: declara todos tus ingresos. Si trabajas por tu cuenta, los prestamistas usan tus declaraciones de 2 años para calcular tu ingreso. Ver impuestos para independientes.
- Ahorro: separa enganche, costos de cierre y un colchón. Guárdalo en una cuenta de alto rendimiento.
Paso 2: conoce los tipos de préstamo
| Préstamo | Enganche mínimo | Puntaje típico | Para quién |
|---|---|---|---|
| FHA | 3.5 % (con 580+) | 580+ (500 con 10 %) | Residentes legales con SSN, primera casa común |
| Convencional | 3 % a 5 % | 620+ | Buen crédito; PMI si das menos de 20 % |
| VA | 0 % | Varía | Veteranos y militares |
| USDA | 0 % | Varía | Zonas rurales elegibles, ingresos moderados |
| ITIN / non-QM | Normalmente 10 % a 20 % | Varía (a veces historial alternativo) | Quienes declaran con ITIN |
Los requisitos cambian; confírmalos con el prestamista y en HUD.gov.
Paso 3: calcula cuánto necesitas ahorrar
Ejemplo con una casa de $300,000:
| Concepto | FHA (3.5 %) | ITIN (15 %) |
|---|---|---|
| Enganche | $10,500 | $45,000 |
| Costos de cierre (aprox. 3 %) | $9,000 | $9,000 |
| Reserva recomendada (3 meses de pago) | ~$7,000 | ~$7,000 |
| Total aproximado | ~$26,500 | ~$61,000 |
Tener un fondo de emergencia aparte es clave: la casa trae reparaciones inesperadas. Usa la calculadora de abajo.
Paso 4: precalificación y preaprobación
- Compara al menos 3 prestamistas (bancos, cooperativas, corredores hipotecarios).
- Pide la preaprobación por escrito: muestra a los vendedores que vas en serio.
- Compara el Loan Estimate (Estimación del Préstamo) de cada uno: APR, costos de cierre y puntos.
Paso 5: busca casa y cierra
- Trabaja con un agente que hable tu idioma y conozca los programas locales.
- Haz siempre una inspección.
- Revisa la Closing Disclosure al menos 3 días antes del cierre y compárala con tu Loan Estimate.
- Fraude de cierre: confirma por teléfono, con un número que ya conozcas, las instrucciones para transferir el dinero. Los estafadores envían correos falsos con otra cuenta.
Ayuda gratis
- Agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD: orientación gratuita o de bajo costo, muchas en español.
- Programas estatales de ayuda para el enganche (Housing Finance Agency de tu estado).
- CFPB: guías y herramientas para entender tu hipoteca.
Resumen
Prepara crédito, deudas y ahorro con tiempo, elige el préstamo según tu situación (FHA, convencional o ITIN), compara prestamistas y cuida cada paso del cierre. Mientras ahorras, aprende a alquilar con o sin crédito.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa sin ser residente?
Sí. No se necesita ciudadanía para comprar propiedad en EE.UU. Lo que cambia es el tipo de préstamo disponible: con ITIN se usan préstamos “non-QM” de prestamistas privados.
¿Cuánto crédito necesito?
Para FHA, desde 580 con 3.5 % de enganche (o 500 a 579 con 10 %). Los préstamos convencionales suelen pedir 620 o más. Un mejor puntaje baja tu tasa.
¿Qué es el seguro hipotecario (MIP o PMI)?
Un seguro que protege al prestamista cuando das poco enganche. Se suma a tu pago mensual.
¿Existen ayudas para el enganche?
Sí. Muchos estados, condados y ciudades tienen programas de asistencia para compradores de primera vivienda. Una agencia de asesoría aprobada por HUD te dice cuáles aplican.